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本日下がりましたコーナーを新設!

この繁忙期。これから2月~3月にかけて家賃が下がる物件が多くなります。

大家さんの気持ちとしてなんとかこの時期に決めたい!です。なので必然的にそういう物件も多くなってきます。

そこで、本日家賃が下がった!というコーナー新設しました。とりあえず最大で8件が記載されますのでお楽しみに!

2016-1-15_20-5-15

やっとこさ900物件

ホームページを変更して、正直どうなるか?不安だったけど、なんとか順調に滑り出しました。
検索にも強いようで、以前は10位近辺をうろついてた物が5位以内に急上昇。
この違いは大きいよね。
作成元はインデックスジャパンさん!毎月、社長さまが自ら診断書を持って尋ねて来てくれます。
小まめに修正もかけてくれるし、物件数無制限の割には何といっても安価!(ここが大事なんだ。(^^;))

また新たな武器が追加されるようで、嬉しい限り。(ありがとうございます。)
これで月にプラス10件は上積みしたいですね。

そんなホームページも一時期500まで物件数が落ち込んでいたんだけど”らくらくレインズ”を使いながら、やっとこさ900物件まで来ました。
新規をドンドン追加するだけ!なんだけど、成約も新規と同数有るからなかなか全体数が伸びないんだよね。
この辺はコツコツしやっていくしかないよね。1000がひとつの目安なのでもう一踏ん張り。

4位まで来たよ!

ホームページがやっとこさ、4位まで戻って来て、このところ安定して来たよ。

下にはプレミアさん、明和さん、明星、アットホーム、ミニミニ、ホームメイト、東都、アパマン、エイブル、大東建託、アークさん、、、
もうね、凄いところばかり。

これらを従えて、ただただ前を向いてひた走ります、、、オリンピック、マラソンのQちゃんみたいに、バーッとサングラス投げてる感じ。かっこいいだろ?(笑)

ついこの間まで8位、7位とウロウロしてたのが、トップ5入りをするとね。。。
この差がかなり大きく急に問い合わせが増え始めました。

ポータルの方も、火曜日、賃下げ物件を「楽々レインズ」が抽出したので即効登録。
今は新規か値下げにしか反響が無いからね。
分譲賃貸で結構な値下げ幅だったので、いきなり本日、反響!!うおおお!

火曜日、他業者様はみなさん気が緩むから、この情報に気づいたのは府中ではボクのみか?。ヒドイ所は半ドンか休日!
水曜日は定休が多いし、これで少なくとも2日間は時間を稼げるからね、、、1件問い合わせが入ったらデータは落とす!これも鉄則なんだ。

先日アップした自信の一発は反響ゼロ!!
アパマンさんに決められたぁぁ~!まぁ、そんなことの方が実際は多いんだよね。(^^;)

レインズ照合ソフト、開発進む!!

レインズ照合ソフト、「楽々レインズ!」の開発も佳境に入って来ました。
主に新規物件と家賃などが変更になった物件を抽出することが目的でしたが、成約の抽出も精度が上がって来てます。


おととい夜、弊社管理の物件に申込が入りましたので、アットホーム経由でデータを落とすと、シッカリ昨日取ったレインズデータに反映!!
新規成約はピンク色を付けてトップへ並べ替える様にし、過去の履歴を下へ溜め込んでいきます。
「草舎Ⅱ」も成約になったのね。。。(^^;)

昨日は更にイレギュラーケースを発見。
こういうところをひとつひとつ潰して行って、ダレでも使えるようにしないとね。

あと、レインズのダウンロード、1日1500件という縛りがあるんだけど、これに縛られないようデータベース自体を増やしてより多くを検証出来るように最終つめに入ってます。
完成した暁には1度ソフトの説明会を開きたいと思ってるので、興味のある人はメール下さいね。(takano@urban-life.co.jp)

スーモとの違い

今日お問い合わせのお客さまは地方から転勤。弊社ホームページを見て2度目のお問い合わせです。
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「なんでスーモに出てない物件がたくさんあるんですかぁ~?」
という嬉しいご質問を頂きました。
うちは府中に特化してますから、、、と返答させて頂きましたが、ポータル系の広告費がかさむところは物件が偏ってきますよね。

築浅で駅近で、、、要は”決まりやすい”物件をどこの業者も選んでくるので、ひとつの同じ物件が10以上も載ることはザラにあります。
価格も必然的に高くなりがち。
そんな方達が弊社のホームページに来ると「おおお!」とビックリする訳です。

いちお、掲載数は無制限なんであとは入力あるのみ!!

以前スーモの鳴らせ方について同業から聞かれたことがあるので、ひとつ必殺ワザを。
上記10件も載ってる中に弊社が紛れ込んでも、たぶん問い合わせは皆無でしょう。
ただね、値が下がった時、、、これチャンスになります。
この値下がり情報をいち早く取ったと思ったら、殴り込みをかける時はあります。(^^;)
元付けの次ぎぐらいに察知することが必須。
他の8社が15万で出していて弊社と元付けだけが14万なら、これ反響来る確率高まります。
但しね、掲載は3日が限度。
他社も値下がりに気づいて落としてくるからね。だから3日経ったらいつまでも未練たらしく残さないで消す!!。
この潔さが重要だよね。

この時値下げ幅も重要でね、2~3%の下落では反響期待薄。(10万円が9.7万)
ここは一定の黄金ルールを作ってます。

値下げの情報はどうやって知るか?って?
はい、弊社プロデュースのレインズ照合ソフト「楽々レインズ賃貸版」です。(笑)
まぁね、実際、アナログでやるより機械的に抽出してこれると戦略も立てやすいよね。

しつこいと思われようが。。。

ここのところの申込案件。交渉事が続いてます。
管理会社、大家さんには申し訳ないと思いつつ、返ってきた答えから”もう一度”モミかえしてます。
やり過ぎるとちと怖いんだけどね。
この辺は永年の勘で壊れない範囲で攻めていくしかありません。

しかし、都内の管理会社は強気!、、、なかなか話が通じないよね。
こんなにずっと空いてた物件なのに、、、やりずらいわ。消毒代も取られちゃうし、、、

弊社、エアコンの効きが悪く、、、
3時過ぎに涼むために隣の喫茶店に入ったらウチと同じ様な温度!!
コンビニとか銀行並みを期待したんだけどね。
ハービー・ハンコックの自伝を持ってアイスコーヒーでも飲みながら1時間ぐらい粘ろうと思ってたけど、15分ぐらいで出てきちゃった!(^^;)
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で、本日のBGMは名盤リターントゥーフォーエバー。
B面のサムタイムアゴー~ラ・フィエスタ!、、、スタン・クラーク(スタンリーと言わない所が通なんだ!(笑))のアコースティックのベースソロ、アレンビックみたいに弾きまくる!ここが聴き所だよ。

電話での物件確認は不要(ほぼ!)

先日ご紹介したレインズの物件データ照合ソフト。
ソフト開発元の社長とお話しして弊社と提携!今後販売していくこととなりました。いちお、わたくしプロデュース。興味のある業者さんはメールないしFBのメッセ、電話でも下さいね。

(042-352-6777、takano@urban-life.co.jp)

ただいまプロトタイプにて、毎日、根幹のシステムを実データで検証を続けてます。

ホームページに物件を掲載してお客さんを募ってると、(ポータルサイトでも同じだけどね。)新規物件や価格変更に神経使うのは勿論、成約物件も早めに削除したいんだよね。

5物件問い合わせもらって1物件が既に申込み(2割程度)なら、まだカッコが付くけど、これが2つ、3つとがもし終わってたら、結構言い訳しずらくて。気が弱いからね。(^^;)

お客さんも「なーんだ」って気落ちするし。


レインズには昔から成約登録というのがあって成約したら本来そこへ登録するべきなんだけど、これが意外と守られてないのが実情でね。
だから、このシステムではレインズの成約登録は一切参照せずに成約物件を把握していくことにしてます。

実際このロジックで動かしてみるとね。。。自分で言うのもなんだけど、素晴らしい!!(笑)
毎週300とか500物件を電話確認してる業者さんもいるようなので、ぜひ使っていただれれば!その労力、間違い無く他に使えます。

週一回で同業者への電話確認と、このソフトの比較なら精度としては、ほぼ変わらないんじゃないかと踏んでます。
とにかく他社物なんで100%の精度は電話確認でも達成出来なくてね。
確認が終わったその時から、成約が始まってるから。それも週一ならなおさら、、、

レインズで1日に落とせるCSVファイルの制約があるけど、弊社では今おおよそ1200物件を毎日照合させてます。
おおよそ毎日1%が成約になって1%が新規に追加されてる感じ。
1週間もほっておいたら1割近くが終わって新規に1割追加されるんだよね。
今まではこれを目だけで判断してかと思うと、、、なんとバカなことを続けていたのか。。。時を返せ!!

賃下げの対応も早いよ。
三田社長には内緒だけどね、三田社長が先日、ご案内した物件。。。本日7000円ほど賃下げしてきました。まだ本人には教えてません。いつ、気づくか?(^^;)
こんなのも瞬時に分かるので、ほんとこれからは楽になりそう。

新規、変更、成約を瞬時に!

新しいソフトを導入。これはありそうでなかった優れものでね。

弊社が毎日欠かさずやっている新規データの把握、賃料等、変更物件の把握、それから成約になったものの把握。。。
これを毎日、毎日、何時間もレインズ(業者間の情報システム)の一覧表とにらめっこしながら、記憶だよりにやってました。
このあたりはまさしく匠の技でね。(自分で言うな!!(^^;))

10万円の物件が97000円に。。。「あれ?確かこれ10万だったよなぁ~?」
礼金1ヶ月が0.5ヶ月に。。。「あれ?これ確か礼金1ヶ月だったよなぁ~?」
こんなアナログ作業の連続。正直、シンドイです。
その変わり、物件のことはダレよりも詳しくなるけどね。

こんな作業がこのソフトのおかげで瞬時に判明出来る様になります。

弊社は今、ホームページには600件以上、今後はもっと物件数を増やしていきたい考えてたので、これを使ってなら1000件ぐらいなら楽々管理出来そうです。
レインズのCSV掃き出しが1回500件、1日1500件枠がちょっと邪魔だけど、いくつもデータベースは持てるので実質はほぼ無制限。

これなら夜8時過ぎ(この時間ぐらいにレインズデータの流れが止まる)にイイチコでベロンベロンになってても見逃さないよね。思いっきり酔えます。(笑)

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前から入れてバックで。。。

府中の物件は新築を除き場所はほぼ頭に入ってるから、ナビに頼ることはほとんど無いんだけど、戸建ての貸家となると初めて行く場所が多くてね。
こういうご案内の時は結構慎重になります。
現場に着けなかった、、、なんてなったらプロ失格だからね。

昨日は中河原、四谷周辺の貸家を回ったんだけど、このあたりは区画整理されてる所で曲がるポイント、ポイントをいくつか押さえておけば地図無しでも到着しちゃうんだよね。。。

今日はね、、、不動産屋泣かせの「ザ清水が丘3丁目!」
このあたりは道幅4mで車が転回する場所が無い所が多くてボクは”車返し、無し団地”と呼んでるんだ。

いちおね、今日のお客さんに紹介しようとしてるんで、小心者のボクは、朝、出勤前にナビでセットして見に行くという慎重さ!!(お客さんには内緒だよ。(^^;))
そしたら、なぜか、ナビに東郷寺の方から誘導されちゃってね。。。
途中、行き止まりで現場に着けずに帰ってきました。
まぁ、本命物件が他にあるから、案内になるか?ならないか?分からなかった物件だしね。。。

そしたら、お客さん、図面を見せたら一発で気に入っちゃった!!(笑)

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PCの地図を再度、頭にたたき込んで、とりあえず無事到着は出来たんだけど、思った通り道幅は狭く転回場所が無い!!
頭から入ってバックでずずず~っと途中まで出て来ました。

車を持つお客さんだったから、物件以前にその部分がNG。。。撃沈だぜ。
物件はすごーく個性的な戸建てで、建売じゃなく、注文、、、作りを見ると街場の工務店なんだけど、小学生ぐらいのお子さんが二人いたんだろうなぁ~という好物件。
車、無しの方限定だろうな~。

引っ越し屋を見ると。。。

今朝、通勤路の途中で引っ越し屋さんのトラックが駐まってました。
ふむふむ、、、作業を見ると降ろしてるんじゃなく、積み込んでいる様子。
ということは空きが出るんだね!まだ、レインズにも公開もされてない物件!

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どこよりも早く情報を仕入れる!のが鉄則!
管理会社へさっそく電話してみると。。。ビンゴ!!
なんだけど、まだ募集家賃が決まって無いそうで、もーちょっと待ってくれってさ。

この管理会社は都内なんだけど、情報発進力が少し弱いので、(^^;)反響の取れるお宝物件が多いんだ。
さて、どこの物件でしょうか?ボクの通勤路から考えてね!三田社長なら分かるかな?(笑)